2011年是“十二五”开局之年，从中央到地方，为“转型升级”做足文章，今年浙江省两会，“转型升级”再次成为热议的话题，这是中国经济航母平稳持续航行的必然选择。作为国民经济支柱产业之一的房地产业同样面临着“转型升级”的压力。房地产业应该如何转型？升级的立足点又在哪里？为此，欧洲杯小组赛程表对来自宁波的浙江省政协委员、欧洲杯赛程表股份有限公司董事长王久芳先生进行了专访，以了解房地产企业对转型升级的深度思考。

记者：请王委员先为广大网友分析一下，刚刚过去的2010年，中国房地产企业发展的现状是怎样的？

王久芳：2010年房地产市场总体保持平稳态势。上半年房价上涨较快，下半年基本保持平稳。纵观全年的房地产市场，主要有以下几个明显的特点：一是国家调控的决心和力度非常大。1月份出台的“新国十一条”、4月份出台了新“国十条”，9月份又再次出台了“9.29新政”。经济手段和行政措施双管齐下，调控力度空前。

二是土地供应大幅度增加。全国100多个大中城市土地供应量和成交量的同比增幅都超过了40%。从土地成交价格来看，楼面价高于房价的现象依然存在。

三是房地产投资增幅巨大。全年房地产投资额将近5万亿元，同比约增长了4成，处于历史高位。

四是房价仍在高位运行。全国商品房销售面积增10%，房价同比涨幅10%左右，重点城市，如北京、上海等起到了涨幅排头兵的作用。房地产企业销售金额大幅度提高。

五是房地产行业集中度有所提高。重点企业增幅明显，万科成为了第一家全年销售金额过千亿的房地产企业，同比增幅超过了70%，拉大了与其他房地产巨头的差距。主要房地产企业销售金额均有大幅度增加，而中小企业则增幅不大。

记者：房地产业是我国国民经济的支柱性产业之一，更是事关最广大老百姓的最大的民生问题。2010年也是国家出台房市楼市调控政策最密集的一年，从“新国十条”、“新国五条”到各地限购政策的出台，可以说今年的调控政策是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年。您认为这样大的政策环境对房地产行业转型升级提出了怎样的要求？

 王久芳：房地产企业转型升级是一个大的课题。目前，关于房地产行业，人们谈的更多的是国家调控，很少有人谈到房地产企业的转型升级。

作为一名从业者，我一直认为，应该正确地认识国家的调控。国家出台调控措施，目的是不是为了简单地打压房价，也不是为了打压房地产企业，而是为了稳定房地产市场，通过经济、行政等手段，促使房地产市场资源再分配，促进房地产市场的转型升级，使房地产市场更加稳健地发展。也就是说，这些调控政策，不管是阶段性的，还是长期性的，都是促使房地产行业转型升级的路径选择之一。

因此，作为房地产企业，必须认清这个大势所趋，坚决支持并积极配合政府的调控措施，使得这些调控措施更好地落到实处，同时，加快自身的品牌建设，加强房地产产品品质提升，最终实现企业的转型升级。也只有这样，房地产行业才能为国民经济的整体转型升级做出贡献，为国家“十二五”发展做出贡献。

记者：房地产企业应该如何实现转型升级？

王久芳：房地产企业转型升级的终极模式选择，是要建立一种新的开发模式，这种模式的本质特点是更少的资源投入，更大的社会效益和经济效益产出，达到资源集约化利用的目的。

一是在开发过程中，从设计的源头把控，尽量选择节能产品，减少房地产产品在使用中的资源消耗。

二是更新设计理念，发挥创新性思维，糅合不同风格的房地产元素，结合当地的市场需求，创造出既方便业主使用，又具有一定超前性的高品质产品，确保能在尽可能长的一段时间内不被淘汰，避免短时间内推到重来的浪费资源的情况出现。而事实上，这种现象反复出现，为社会公众所诟病。三是对土地资源的节约。大家都知道，土地是一种稀缺、不可再生资源。作为经营土地的房地产企业，欧洲杯小组赛程表对土地拥有特殊的情感。从某种意义上来说，土地就是一张白纸，能画出什么东西，全凭画家的手艺。房地产企业必须关注土地的集约化使用，站在社会责任的角度上，开发房地产产品。开发一个项目，必须为城市增添一处景致，为城市创造一份价值。

记者：欧洲杯赛程表在转型升级方面做了哪些规划和工作？

王久芳：很早以前，欧洲杯赛程表就深切地认识房地产企业转型升级必可避免，因此做了许多工作：

首先在产品规划和开发上，始终秉承为城市创造价值的开发理念，针对不同的市场需求，开发不同特点的产品，开发一处房产，造就一处景色。欧洲杯赛程表构筑了三个产品层次：

一是在高端市场上，追求经济效益；宁波相对来说比较发达，高端市场需求旺盛，开发与该市场需求匹配的房地产项目，是企业主要的经济效益点；二是在大众市场市场上，追求规模效益。这一点主要是为了满足改善性住房需求的人群，也构筑了公司规模基础；三是在经济适用房的市场上，追求社会效益。这是我要重点讲的。欧洲杯赛程表积极介入经济适用房的建设，利用欧洲杯赛程表的品牌价值和资源调配能力，提高经济适用房的价值。改变人们对经济适用房粗制滥造，便宜没好货的印象。在经济适用房建设开发中，欧洲杯赛程表可以保证不要一分钱的利润。打造高品质的经济适用房，为老百姓做实实在在的好事。欧洲杯赛程表实践一个房地产企业的社会责任。

欧洲杯赛程表将从高端市场和大众市场争取来的资源空间，贴补到经济适用房市场，从某种意义上来说，也是一种资源公平配置的过程。

其次是充分重视服务体系建立。很多人认为，房地产开发仅仅是开发产品，销售产品，其实，房地产行业发展到现在，向消费者推销的是服务。这也是房地产企业转型升级的重要一环。除了提供品质高，价值高的产品外，欧洲杯小组赛程表正在着手建立一整套完整的高品质的小区生活服务体系，以房地产产品为轴，建立配套的文化教育、健康生活的服务内容，为业主提供综合服务。让业主真正体验到，在小区内生活不仅仅享受到产品功能，而且能感受到“以人为本”的服务理念，房地产企业的功能也从传统的物业管理，转型升级为提供全方位的高品质的综合服务体系。

记者：房价高企，成为社会普遍关注的问题。在很多时候，购房者似乎都与房产开发商处于一种“势不两立”的敌对状态，但欧洲杯小组赛程表注意到，您带领的欧洲杯赛程表集团似乎走出了一条不一样的企业发展之路，请问您是如何处理与购房者，与业主的关系的？

王久芳：这就不得不提欧洲杯小组赛程表的企业文化了。文化是企业的灵魂！企业的成功必定是文化创新的成功。文化不是为行为背书，而是指导个人和组织的行为。

欧洲杯赛程表的企业文化是“感恩文化”，她涵盖六个方面，其中第二点就是感恩客户。欧洲杯小组赛程表认为，客户是欧洲杯赛程表存在的全部理由，所以欧洲杯赛程表理应为客户提供优质的产品和服务，来回报客户的信任。

在这样一个理念的指导下，欧洲杯赛程表开发的产品应该说，一个比一个有进步，品质一个比一个高，价值一个比一个高，所有购买过欧洲杯赛程表产品的客户都从中得到了实实在在的优惠。这就是欧洲杯赛程表的回报，就是欧洲杯赛程表的感恩文化。

欧洲杯赛程表还感恩时代，因为欧洲杯赛程表是时代造就的，欧洲杯赛程表理应以承担社会责任为报；感恩合作企业，因为欧洲杯赛程表向前的每一步都离不开合作企业的协同，欧洲杯赛程表理应在合作中体现多赢；劳资双方相互感恩，因为劳资双方是一种共生共荣的关系，资方理应以真诚善待员工为报，而员工也应以勤奋工作为报；员工之间相互感恩，因为个人的成功缘于整体的配合，同事之间理应以真诚合作为报；感恩家人，欧洲杯赛程表员工能专注于事业，皆因有了温馨祥和的精神港湾，每位员工理应以对家庭尽责为报。

记者：目前社会的住房消费观念也在变化，包括中央也在引导民众树立“先租后买”，“先小后大”的住房消费观念，您认为，房地产业应该如何迎合这种变化着的住房消费需求？

王久芳：据了解，发达国家首次购房的年龄比我国要大很多。如日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁；法国首次购房的平均年龄为37岁；美国首次购房年龄也在30岁以上。年轻人长期租房是一种普遍状态。据调查，日本租房结婚者比例高达67．1%，买房结婚比例仅为14．3%。根据英国社区和地方政府部公布的数据，2008年至2009年，英国近32%的家庭靠租房解决居住问题。

因此，“先租后买”，“先小后大”今后将会成为人们主流的住房消费观念。但要实现这样一个目标，必须有相关配套的条件。

首先要有房子可租，而且可租房又必须足够便宜、稳定。政府要有一定规模的公共租赁房投入市场，必须制定相应的措施，规范中介租房，为租房创造良好的外部环境。其次房价上涨的速度必须控制在一度的幅度内，不会给老百姓造成购房恐慌。再次，政府必须明确保障性房产的供地计划，给市场以信心。

当然，作为房地产企业，必须提供足够的中小套型、中低价位普通商品房。国家规定所有的房产项目总体量必须确保70%是90平方米以下的。欧洲杯赛程表最近几年开发的多个项目，中小套型的房子都高于这个比例，在建项目中，中小户型也是主打产品。

房地产行业如同一个虚火正旺的患者，需要从根本上调理，国家宏观调控是体外用药，最重要的是自身免疫力的提升，而这种提升就是企业自寻转型升级之路。

转自《人民网》 记者吴志清